そこで、相続税対策として１億円を銀行から借入れ賃貸マンションを建築するとします。
すると、土地は貸家建付地となり評価額は約７２００万円になります。

一方、１７，８６５万円（建延３９７坪・地上７階建・３０室）・諸費用５００万円をかけて建築した建物の相続評価は次のように計算されます。
１７，８６５万円×固定資産税評価６０％（仮定）×（１−借家権割合４０％）となり、
評価額は約６，４３１．４万円となります。

土地と建物の評価額を合計し、
資産は土地７，２００万円＋マンション６，４３１．４万円＝１３，６３１．４万円となります。

　 1億円　　　-　　　　　　　　８，３６５万円　　　　　　　=　１，６３５万円
（現預金）　　　　（マンション建築費-銀行借入金）　　　　（残預金）

７２００万円　+　６，４３１．４万円　+　１，６３５万円　=　１５，２６６．４万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （資産）

資産から、マンションを建設するために銀行から借り入れた１億円を引く。すると、この地主さんの資産は、１５，２６６．４万円−１０，０００万円＝５，２６６．４万円となる。

この地主さんの場合、マンション建築後の資産規模は基礎控除額の７，０００万円以下の
５，２６６．４万円になり、無税になります。

※この試算はあくまでも概算であり、その他の資産などで、より以上の節税対策が講じられる場合もありますので、詳しくは担当までご相談下さい。

毎年土地にかかる税金は２つあります。

１つ目は固定資産税１．４％。２つ目は都市計画税０．３％。
合計１．７％の税金が、土地の固定資産税評価額に対してかけられます。

例えば青空駐車場などのような更地の土地を所有していた場合を考えてみます。

その土地の固定資産税評価額が５，０００万円だったとすると税額は、５，０００万円×１．７％＝８５万円の税金となります。

この土地にアパートなどを建築したとすると、この土地は小規模住宅用地となり、固定資産税の評価額が１／６、都市計画税の評価額が１／３と大幅な評価減となります。

小規模住宅用地に該当する要件は、住宅１戸あたり２００�uまでの土地が対象になりますが、アパートやマンションのような建物は１室を１戸とみなすために、土地の固定資産税と都市計画税は多くの場合、小規模住宅用地として評価されることになります。

１つ目の理由は、建物の減価償却費を必要経費にできるという点。
減価償却費は、建物の価値減少分をそのまま経費として差引くことができますが、実際の支払いを伴わない経費。そのため減価償却費分のキャッシュはそのまま手元に残ることになります。

２つ目の理由は、青色申告をすることで初年度の赤字を３年間（法人５年間）繰り延べることができるという点。
オーナー事業には、事業開始時にはさまざまな経費（消費税、登録免許税、不動産所得税、その他経費）がかかり、初年度は多くの場合赤字になることがあります。
ただし、キャッシュフローは黒字になるという特徴があります。
その初年度の赤字を３年間繰り延べることが可能。つまり、累計赤字が３年間消えなければ、所得税を支払うことなく手元のキャッシュをそのまま残すことができるのです。