収益物件・資産運用|税金対策
仮に相続税評価額が1億円の土地(90坪・仮に借地権割合70%の区域)と現預金1億円をあなたが所有していたとします。

もし、法定相続人が2人の場合、相続税がかからない範囲は、基礎控除5,000万円+法定相続人1人あたり1,000万円=7,000万円以下となります。
この相続税評価額1億円の土地が更地だったとすれば、相続税対象額は3,000万円に対して相続税がかかることになります。

そこで、相続税対策として1億円を銀行から借入れ賃貸マンションを建築するとします。
すると、土地は貸家建付地となり評価額は約7200万円になります。

一方、17,865万円(建延397坪・地上7階建・30室)・諸費用500万円をかけて建築した建物の相続評価は次のように計算されます。
17,865万円×固定資産税評価60%(仮定)×(1−借家権割合40%)となり、
評価額は約6,431.4万円となります。

土地と建物の評価額を合計し、
資産は土地7,200万円+マンション6,431.4万円=13,631.4万円となります。

  1億円   -        8,365万円       = 1,635万円
(現預金)    (マンション建築費-銀行借入金)    (残預金)

7200万円 + 6,431.4万円 + 1,635万円 = 15,266.4万円
                                     (資産)

資産から、マンションを建設するために銀行から借り入れた1億円を引く。すると、この地主さんの資産は、15,266.4万円−10,000万円=5,266.4万円となる。

この地主さんの場合、マンション建築後の資産規模は基礎控除額の7,000万円以下の
5,266.4万円になり、無税になります。

※この試算はあくまでも概算であり、その他の資産などで、より以上の節税対策が講じられる場合もありますので、詳しくは担当までご相談下さい。

毎年土地にかかる税金は2つあります。

1つ目は固定資産税1.4%。2つ目は都市計画税0.3%。
合計1.7%の税金が、土地の固定資産税評価額に対してかけられます。

例えば青空駐車場などのような更地の土地を所有していた場合を考えてみます。

その土地の固定資産税評価額が5,000万円だったとすると税額は、5,000万円×1.7%=85万円の税金となります。

この土地にアパートなどを建築したとすると、この土地は小規模住宅用地となり、固定資産税の評価額が1/6、都市計画税の評価額が1/3と大幅な評価減となります。

小規模住宅用地に該当する要件は、住宅1戸あたり200uまでの土地が対象になりますが、アパートやマンションのような建物は1室を1戸とみなすために、土地の固定資産税と都市計画税は多くの場合、小規模住宅用地として評価されることになります。

土地活用・オーナー事業が所得税対策になる理由は大きく分けて2つあります。

1つ目の理由は、建物の減価償却費を必要経費にできるという点。
減価償却費は、建物の価値減少分をそのまま経費として差引くことができますが、実際の支払いを伴わない経費。そのため減価償却費分のキャッシュはそのまま手元に残ることになります。

2つ目の理由は、青色申告をすることで初年度の赤字を3年間(法人5年間)繰り延べることができるという点。
オーナー事業には、事業開始時にはさまざまな経費(消費税、登録免許税、不動産所得税、その他経費)がかかり、初年度は多くの場合赤字になることがあります。
ただし、キャッシュフローは黒字になるという特徴があります。
その初年度の赤字を3年間繰り延べることが可能。つまり、累計赤字が3年間消えなければ、所得税を支払うことなく手元のキャッシュをそのまま残すことができるのです。

上記以外にも、様々な税金対策方法があります。
当社は土地活用・運営業務などのノウハウを活かし、経験豊富な優れた社員がオーナー様のニーズに沿った税金対策方法及び土地活用をご提案させていただきます。
ぜひ、一度ご相談下さい。